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O tema dos quoruns são em muitos casos polêmicos e nebulosos no Código Civil, carecendo de interpretação da lei, e o espelhamento da realidade, dos usos e costumes, bem como das necessidades do setor.

São 30.000 condomínios, e se pensarmos na obrigatoriedade de realização de ao menos uma assembléia anual, chamada ordinária, que delibera pela aprovação de contas, previsão orçamentária e eventualmente eleição do quadro diretivo, e dividirmos este número pelos dias úteis do ano, chega-se à conclusão que todos os dias em nossa cidade estão sendo realizados várias assembléias para discutir estes temas e outros de interesse da comunidade.

A legislação atual prevê diversos quoruns para alguns itens do dia a dia dos condomínios, desde seu nascimento do condomínio. Os temas são desde a instituição, alteração de convenção, convocação de assembléia, votos, a eleição e destituição do quadro diretivo, da prestação de contas, da aprovação da gestão, de obras, de fachadas, das multas, etc.

Para se alterar uma convenção condominial, “lei maior interna, particular”, são necessários todos os proprietários de 2/3 das unidades, ou das frações ideais. É o que prevê o artigo 1.333 quando diz que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”. Depois da alteração, discutida internamente na comunidade, este novo texto deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária correspondente à edificação. Mais, para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada neste cartório. O artigo 1.351 por sua vez, prevê especificamente que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção.

Mais que uma polêmica, as questões registrarias são muito complicadas, e muitas vezes registrar uma incorporação, ou mesmo um alteração de convenção condominial resulta ser uma verdadeira odisséia. O registro não é no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, e sim no Registro de Imóveis, onde fica registrado todo o histórico desta propriedade, imobiliária.

A Convenção é o “lugar” onde ficarão registradas todas as normas do dia a dia, as normas “maiores”, que regrarão a convivência dos comunheiros. Deve ser concisa o quanto possível, deixando-se para o Regimento Interno as normas ditas “menores”, que serão de mais fácil alteração. No caso, explicaremos em uma próxima oportunidade, o quorum para aprovação é da maioria dos condôminos presentes a uma assembléia convocada especialmente para este fim.